Een huurpand kopen in 2024 is niet meer zoals het drie jaar geleden was. De kredietrentes zijn gestegen, het Pinel-systeem beleeft zijn laatste maanden en de regels voor de energieprestaties van woningen worden strenger. In deze context vereist een succesvolle vastgoedinvestering dat je je gevechten kiest in plaats van achter elke kans aan te rennen.
Laatste semester van Pinel: wat verandert dit voor de nieuwe huurwoninginvesteringen
Het Pinel-systeem stopt definitief op 31 december 2024. Elke aankoop die na deze datum wordt ondertekend, geeft geen recht meer op belastingvermindering, zelfs niet in de Pinel+-versie. Dit is een concrete wending voor iedereen die een aankoop in nieuwbouw overweegt.
Heb je een project voor een nieuwe huurwoning? De ondertekening moet plaatsvinden vóór 31 december 2024 om nog te profiteren van het fiscale kader. Projecten die vóór deze deadline zijn goedgekeurd, behouden hun voordelen gedurende de gehele looptijd van de verbintenis, maar geen nieuwe dossiers worden daarna meer geaccepteerd.
De verdwijning van Pinel betekent niet het einde van de vastgoedontlasting. Een nieuw fiscaal afschrijvingsmechanisme gericht op lange termijn onroerend goed verhuur is in februari 2026 van kracht geworden. Voor investeerders die hun strategie nu al voorbereiden, wordt de vraag: is het beter om de laatste maanden van Pinel te benutten of te wachten op een ander kader?
Het antwoord hangt af van de aankoopprijs, de locatie en het beoogde huur rendement. Vergelijken van de beschikbare aanbiedingen op lecoin-immobilier.com maakt het al mogelijk om de prijzen van nieuwbouw en bestaande bouw in hetzelfde gebied te confronteren.
Thermische doorstromers: een onderschatte rendements hefboom
Woningen die in de energieprestatie-indicator (DPE) zijn geclassificeerd als F of G ondervinden geleidelijke verhuurbeperkingen. Het resultaat: hun eigenaren verkopen, soms met een aanzienlijke korting. Het is precies deze korting die de kans creëert.
Een thermische doorstromer kopen voor een lage prijs en vervolgens renoveren om de DPE te verhogen, maakt het mogelijk om een marge bij de verkoop te realiseren of een huur te verkrijgen die in lijn is met de markt. De overheid heeft de subsidies voor energierenovatie via MaPrimeRénov’ versterkt, wat de resterende kosten van de werkzaamheden verlaagt.
Het is echter belangrijk om de renovatiekosten correct in te schatten voordat je koopt. Een pand dat met een hoge korting wordt verkocht maar een volledige isolatie, een vervanging van het verwarmingssysteem en een nieuwe ventilatie vereist, kan de verwachte marge volledig opslokken. De berekening moet vooraf worden gedaan, niet na de ondertekening.
Wat je moet controleren voordat je een pand koopt om te renoveren
- De huidige DPE en het label dat je na de werkzaamheden wilt bereiken, want van G naar D gaan kost niet hetzelfde als van E naar C
- De geschiktheid van het pand voor MaPrimeRénov’-subsidies afhankelijk van de locatie en het type geplande werkzaamheden
- De compatibiliteit van de werkzaamheden met de regels van de vereniging van eigenaren als de woning in een appartementencomplex ligt
- De wettelijke kalender: bepaalde DPE-labels zullen in de komende jaren verboden zijn voor verhuur
Huur rendement: de berekening die de meeste investeerders verkeerd maken
Waarom hebben sommige investeerders een bevredigend bruto huur rendement maar komen ze na twee jaar in financiële problemen? Omdat het bruto rendement bijna niets zegt over de werkelijke rentabiliteit.
Het bruto rendement deelt de jaarlijkse huur door de aankoopprijs. Het negeert de onroerende voorheffing, niet-terugvorderbare gemeenschappelijke kosten, de verzekering voor niet-bewoners, de beheerskosten en de leegstand tussen twee huurders.
Een pand dat wordt gepresenteerd met een aantrekkelijk bruto rendement in een gemiddelde stad kan een aanzienlijk lager netto rendement genereren zodra deze posten zijn meegenomen. Omgekeerd kan een duurdere woning in een krap gebied, met weinig huurvacatures en beheersbare kosten, op middellange termijn winstgevender blijken te zijn.
Drie vaak onderschatte posten in het budget
De beheerskosten zijn een significante post als je deze aan een bureau delegeert. Reken op een niet te verwaarlozen deel van de ontvangen huren, waaraan soms verhuurkosten worden toegevoegd bij elke verandering van huurder.
De onroerende voorheffing varieert aanzienlijk van gemeente tot gemeente. Twee identieke panden in naburige steden kunnen op deze post een verschil van honderden euro’s per jaar hebben. Controleer het exacte bedrag bij de verkoper voordat je ondertekent om onaangename verrassingen te voorkomen.
Regelmatig onderhoudswerk (sanitair, elektriciteit, opfrissing tussen twee huurders) moet worden voorzien. Een jaarlijkse onderhoudsreserve plannen beschermt de rentabiliteit op de lange termijn.
SCPI en vastgoed crowdfunding: alternatieven voor traditionele kredietverlening
Niet iedereen heeft de benodigde leencapaciteit om een hele woning te kopen. SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) maken het mogelijk om in vastgoed te investeren vanaf veel toegankelijkere bedragen, zonder direct een pand te beheren.
Het principe: je koopt aandelen van een bedrijf dat een vastgoedportefeuille bezit (kantoren, winkels, woningen). In ruil daarvoor ontvang je inkomsten die evenredig zijn aan je aandelen, in de vorm van herverdeelde huren. SCPI’s elimineren de directe huurbeheer, wat geschikt is voor investeerders die zich niet willen bezighouden met huurders of werkzaamheden.
Vastgoed crowdfunding werkt anders. Je leent geld aan een ontwikkelaar om een specifiek project te financieren, voor een bepaalde duur. Het kapitaal is geblokkeerd gedurende de gehele looptijd van het project, en het risico ligt bij de capaciteit van de ontwikkelaar om het programma op te leveren en te commercialiseren.
- SCPI’s bieden regelmatige inkomsten maar beperkte liquiditeit, omdat het verkopen van je aandelen tijd kost
- Crowdfunding biedt kortere looptijden maar een directer risico op kapitaalverlies
- Geen van beide opties biedt toegang tot het hefboomeffect van vastgoedkrediet, dat het belangrijkste voordeel van directe aankoop blijft
Deze twee voertuigen vervangen geen traditionele huurinvestering. Ze vullen een vermogensstrategie aan, vooral wanneer de kredietrentes het lenen minder aantrekkelijk maken.
Vastgoed investeren in 2024 draait om de precisie van de berekening en de keuze van het juiste voertuig. Het is beter om één goed bestudeerd pand te hebben dan drie haastige aankopen. De markt biedt nog steeds kansen, op voorwaarde dat je rendement en werkelijke rentabiliteit niet door elkaar haalt.
