Der Kauf einer Mietimmobilie im Jahr 2024 ähnelt nicht mehr dem, was vor drei Jahren der Fall war. Die Kreditkosten sind gestiegen, das Pinel-System erlebt seine letzten Monate, und die Regeln zur Energieeffizienz von Wohnungen werden strenger. In diesem Kontext erfordert ein erfolgreicher Immobilieninvestition, die eigenen Kämpfe auszuwählen, anstatt allen Möglichkeiten hinterherzulaufen.
Letztes Semester des Pinel: Was das für die Investition in Neubauten bedeutet
Das Pinel-System endet endgültig am 31. Dezember 2024. Jeder Kauf, der nach diesem Datum unterzeichnet wird, berechtigt nicht mehr zur Steuerermäßigung, selbst in seiner Pinel+-Version. Dies ist ein konkreter Wendepunkt für alle, die einen Kauf im Neubaubereich in Betracht ziehen.
Haben Sie ein Projekt für eine neue Mietwohnung? Die Unterzeichnung muss vor dem 31. Dezember 2024 erfolgen, um weiterhin von dem steuerlichen Rahmen zu profitieren. Genehmigte Projekte vor diesem Stichtag behalten ihre Vorteile während der gesamten Verpflichtungsdauer, aber keine neuen Anträge werden danach akzeptiert.
Das Verschwinden des Pinel bedeutet nicht das Ende der Immobiliensteuerbefreiung. Ein neues steuerliches Abschreibungsmechanismus, das auf die langfristige Vermietung ausgerichtet ist, trat im Februar 2026 in Kraft. Für Investoren, die jetzt ihre Strategie vorbereiten, stellt sich die Frage: Ist es besser, die letzten Monate des Pinel zu nutzen oder auf einen anderen Rahmen zu warten?
Die Antwort hängt vom Kaufpreis, der Lage und der angestrebten Mietrendite ab. Der Vergleich der verfügbaren Angebote auf lecoin-immobilier.com ermöglicht bereits einen Vergleich der Preise für Neubauten und Bestandsimmobilien in derselben Region.
Energieeffizienzklasse: Ein unterschätzter Rentabilitätshebel
Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose (DPE) mit F oder G eingestuft sind, unterliegen schrittweisen Vermietungsbeschränkungen. Das Ergebnis: Ihre Eigentümer verkaufen, manchmal mit einem deutlichen Abschlag. Genau dieser Abschlag schafft die Gelegenheit.
Eine energetisch ineffiziente Wohnung zu einem niedrigen Preis zu kaufen und dann zu renovieren, um den DPE zu verbessern, ermöglicht es, eine Marge beim Wiederverkauf zu erzielen oder eine Miete zu erhalten, die mit dem Markt übereinstimmt. Die Regierung hat die Förderungen für energetische Renovierungen über MaPrimeRénov‘ verstärkt, was die verbleibenden Kosten für die Arbeiten senkt.
Es ist jedoch wichtig, die Renovierungskosten vor dem Kauf korrekt zu schätzen. Eine Immobilie, die mit einem hohen Abschlag verkauft wird, aber eine vollständige Isolierung, einen Wechsel des Heizsystems und eine neue Belüftung benötigt, kann die gesamte erwartete Marge aufzehren. Die Berechnung erfolgt im Voraus, nicht nach der Unterzeichnung.
Was vor dem Kauf einer renovierungsbedürftigen Immobilie überprüft werden muss
- Der aktuelle DPE und das angestrebte Etikett nach den Arbeiten, denn der Wechsel von G nach D kostet nicht dasselbe wie der Wechsel von E nach C
- Die Förderfähigkeit der Immobilie für MaPrimeRénov‘ je nach Lage und Art der geplanten Arbeiten
- Die Vereinbarkeit der Arbeiten mit den Eigentumswohnungsregeln, falls die Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liegt
- Der regulatorische Zeitplan: Einige DPE-Etiketten werden in den kommenden Jahren für die Vermietung verboten sein
Mietrendite: Die Berechnung, die die meisten Investoren falsch machen
Warum zeigen einige Investoren eine zufriedenstellende Bruttomietrendite, geraten aber nach zwei Jahren in Liquiditätsprobleme? Weil die Bruttorendite fast nichts über die tatsächliche Rentabilität aussagt.
Die Bruttorendite teilt die jährliche Miete durch den Kaufpreis. Sie ignoriert die Grundsteuer, nicht wiederverwendbare Eigentumswohnungsgebühren, die Versicherung für nicht bewohnende Eigentümer, die Verwaltungskosten und die Leerstandszeiten zwischen zwei Mietern.
Eine Immobilie mit einer attraktiven Bruttorendite in einer durchschnittlichen Stadt kann eine deutlich niedrigere Nettorendite erzielen, sobald diese Posten berücksichtigt werden. Im Gegensatz dazu kann eine teurere Wohnung in einem angespannten Gebiet mit wenig Leerstand und kontrollierten Kosten mittelfristig rentabler sein.
Drei oft unterschätzte Posten im Budget
Die Verwaltungskosten für die Vermietung sind ein erheblicher Posten, wenn Sie an eine Agentur delegieren. Rechnen Sie mit einem nicht unerheblichen Anteil der erhaltenen Mieten, zu denen manchmal Umzugskosten bei jedem Mieterwechsel hinzukommen.
Die Grundsteuer variiert erheblich von Gemeinde zu Gemeinde. Zwei identische Immobilien in benachbarten Städten können bei diesem einzigen Posten mehrere Hundert Euro pro Jahr Unterschied aufweisen. Überprüfen Sie den genauen Betrag beim Verkäufer, bevor Sie unterschreiben, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Die laufenden Instandhaltungsarbeiten (Sanitär, Elektrik, Auffrischung zwischen zwei Mietern) müssen eingeplant werden. Eine jährliche Instandhaltungsrücklage zu bilden, schützt die Rentabilität über die Dauer.
SCPI und Immobilien-Crowdfunding: Alternativen zum klassischen Kredit
Nicht jeder hat die notwendige Kreditfähigkeit, um eine ganze Wohnung zu kaufen. Die SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ermöglichen es, ab deutlich niedrigeren Beträgen in Immobilien zu investieren, ohne direkt eine Immobilie zu verwalten.
Das Prinzip: Sie kaufen Anteile an einer Gesellschaft, die einen Immobilienbestand (Büros, Geschäfte, Wohnungen) hält. Im Gegenzug erhalten Sie Einkünfte, die proportional zu Ihren Anteilen in Form von umgeschichteten Mieten gezahlt werden. Die SCPI beseitigen die direkte Vermietungsverwaltung, was für Investoren geeignet ist, die sich nicht um Mieter oder Arbeiten kümmern möchten.
Das Immobilien-Crowdfunding funktioniert anders. Sie leihen einem Entwickler Geld, um ein bestimmtes Projekt zu finanzieren, über einen festgelegten Zeitraum. Das Kapital ist während der gesamten Projektdauer blockiert, und das Risiko liegt in der Fähigkeit des Entwicklers, das Programm zu liefern und zu vermarkten.
- Die SCPI bieten regelmäßige Einkünfte, aber eine begrenzte Liquidität, da der Verkauf von Anteilen Zeit in Anspruch nimmt
- Das Crowdfunding bietet kürzere Engagementzeiträume, birgt jedoch ein direkteres Risiko eines Kapitalverlusts
- Keine der beiden Optionen ermöglicht den Hebeleffekt des Immobilienkredits, der nach wie vor der Hauptvorteil des direkten Kaufs bleibt
Diese beiden Vehikel ersetzen keine klassische Mietinvestition. Sie ergänzen eine Vermögensstrategie, insbesondere wenn die Kreditkosten das Darlehen weniger vorteilhaft machen.
Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 hängt von der Genauigkeit der Berechnung und der Wahl des richtigen Fahrzeugs ab. Es ist besser, eine einzige Immobilie gründlich zu prüfen als drei hastig getätigte Käufe. Der Markt bietet weiterhin Chancen, solange man Rendite und tatsächliche Rentabilität nicht verwechselt.
