Acquistare un bene locativo nel 2024 non è come tre anni fa. I tassi di interesse sono aumentati, il dispositivo Pinel vive i suoi ultimi mesi e le regole sulla performance energetica degli immobili si stanno inasprendo. In questo contesto, avere successo nel proprio investimento immobiliare richiede di scegliere le proprie battaglie piuttosto che inseguire tutte le opportunità.
Ultimo semestre del Pinel: cosa cambia per l’investimento locativo nuovo
Il dispositivo Pinel si ferma definitivamente il 31 dicembre 2024. Qualsiasi acquisto firmato dopo questa data non darà più diritto alla riduzione fiscale, nemmeno nella sua versione Pinel+. È un cambiamento concreto per chiunque stia considerando un acquisto nel nuovo.
Hai un progetto di alloggio nuovo a vocazione locativa? La firma deve avvenire entro il 31 dicembre 2024 per beneficiare ancora del quadro fiscale. I progetti approvati prima di questa scadenza mantengono i loro vantaggi per tutta la durata dell’impegno, ma nessuna nuova pratica sarà accettata dopo.
La scomparsa del Pinel non significa la fine della defiscalizzazione immobiliare. Un nuovo meccanismo di ammortamento fiscale orientato verso la locazione a lungo termine è entrato in vigore a febbraio 2026. Per gli investitori che stanno preparando la loro strategia fin da ora, la domanda diventa: è meglio cogliere gli ultimi mesi del Pinel o aspettare un quadro diverso?
La risposta dipende dal prezzo d’acquisto, dalla localizzazione e dal rendimento locativo previsto. Confrontare gli annunci disponibili su lecoin-immobilier.com consente già di confrontare i prezzi del nuovo e dell’usato nella stessa zona.
Passivi termici: un leva di redditività sottovalutata
Gli immobili classificati F o G nel diagnostic di performance energetica (DPE) subiscono restrizioni di locazione progressive. Risultato: i loro proprietari vendono, talvolta con un forte ribasso. È proprio questo ribasso che crea l’opportunità.
Acquistare un passivo termico a prezzo basso, poi ristrutturare per migliorare il DPE, consente di ottenere un margine alla rivendita o di ottenere un affitto coerente con il mercato. Il governo ha rafforzato gli aiuti alla ristrutturazione energetica tramite MaPrimeRénov’, riducendo così il resto a carico dei lavori.
È comunque necessario calcolare correttamente il costo della ristrutturazione prima di acquistare. Un bene venduto con un forte ribasso ma che necessita di un isolamento completo, di un cambio di sistema di riscaldamento e di una nuova ventilazione può assorbire tutto il margine sperato. Il calcolo va fatto in anticipo, non dopo la firma.
Cosa controllare prima di acquistare un bene da ristrutturare
- Il DPE attuale e l’etichetta prevista dopo i lavori, poiché passare da G a D non costa la stessa cosa che passare da E a C
- L’idoneità del bene agli aiuti MaPrimeRénov’ in base alla sua localizzazione e al tipo di lavori previsti
- La compatibilità dei lavori con le regole di condominio se l’immobile è in un edificio collettivo
- Il calendario normativo: alcune etichette DPE saranno vietate alla locazione nei prossimi anni
Redditività locativa: il calcolo che la maggior parte degli investitori fa male
Perché alcuni investitori mostrano un rendimento locativo lordo soddisfacente ma si trovano in difficoltà di liquidità dopo due anni? Perché il rendimento lordo non dice quasi nulla sulla redditività reale.
Il rendimento lordo divide l’affitto annuale per il prezzo d’acquisto. Ignora l’imposta sugli immobili, le spese condominiali non recuperabili, l’assicurazione del proprietario non occupante, le spese di gestione locativa e i periodi di vacanza tra due inquilini.
Un bene mostrato con un rendimento lordo attraente in una città media può generare un rendimento netto nettamente inferiore una volta integrati questi costi. Al contrario, un immobile più costoso in una zona tesa, con poca vacanza locativa e spese controllate, può rivelarsi più redditizio a medio termine.
Tre voci spesso sottovalutate nel budget
Le spese di gestione locativa rappresentano una voce significativa se si delega a un’agenzia. Considera una parte non trascurabile degli affitti percepiti, a cui si aggiungono talvolta spese di rilocazione a ogni cambio di inquilino.
L’imposta sugli immobili varia notevolmente da comune a comune. Due beni identici in città vicine possono avere una differenza di diverse centinaia di euro all’anno su questa sola voce. Verificare l’importo esatto presso il venditore prima di firmare evita brutte sorprese.
I lavori di manutenzione ordinaria (plumbing, elettricità, rinfrescamento tra due inquilini) devono essere previsti. Prevedere una riserva annuale di manutenzione protegge la redditività nel tempo.
SCPI e crowdfunding immobiliare: alternative al credito classico
Non tutti hanno la capacità di indebitamento necessaria per acquistare un intero alloggio. Le SCPI (società civili di investimento immobiliare) consentono di investire nel settore immobiliare a partire da importi molto più accessibili, senza gestire direttamente un bene.
Il principio: acquisti quote di una società che possiede un parco immobiliare (uffici, negozi, alloggi). In cambio, ricevi redditi proporzionali alle tue quote, sotto forma di affitti redistribuiti. Le SCPI eliminano la gestione locativa diretta, il che è adatto agli investitori che non vogliono occuparsi di inquilini o lavori.
Il crowdfunding immobiliare funziona in modo diverso. Prestiti denaro a un promotore per finanziare un progetto specifico, per un periodo determinato. Il capitale è bloccato per tutta la durata del progetto, e il rischio riguarda la capacità del promotore di consegnare e commercializzare il programma.
- Le SCPI offrono redditi regolari ma una liquidità limitata, poiché rivendere le proprie quote richiede tempo
- Il crowdfunding propone durate di impegno più brevi ma un rischio di perdita di capitale più diretto
- Nessuna delle due opzioni consente di accedere all’effetto leva del credito immobiliare, che rimane il principale vantaggio dell’acquisto diretto
Questi due veicoli non sostituiscono un investimento locativo classico. Completano una strategia patrimoniale, soprattutto quando i tassi di interesse rendono il prestito meno favorevole.
L’investimento immobiliare nel 2024 si gioca sulla precisione del calcolo e sulla scelta del veicolo giusto. È meglio un solo bene studiato correttamente che tre acquisizioni affrettate. Il mercato offre ancora delle opportunità, a condizione di non confondere rendimento dichiarato e redditività reale.
